[한스경제=김준희 기자] 부동산 시장에 '약속의 날' 6월 1일이 도래했다. 이날을 기점으로 양도세 및 종합부동산세 중과 유예가 종료되고 '임대차 3법' 마지막 퍼즐인 전월세신고제까지 본격 시행된다.

개정된 세제는 규제지역 내 2주택 이상 보유자에게 최대 75%까지 인상된 양도세율을 적용하고 종부세도 최대 6%까지 오를 예정이어서 다주택자들에게 상당한 타격이 될 것으로 예상된다.

정부와 다주택자의 본격적인 힘겨루기가 시작된 가운데 향후 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 쏠린다.

1일 정부에 따르면 이날부터 다주택자와 단기 거래자에 대한 양도세 인상안이 시행된다. 지난해 법 개정 이후 매물 유도를 위해 설정했던 유예기간이 종료되는 것이다.

개정안에 의하면 1년 미만 보유 주택을 거래할 경우 양도세율이 기존 40%에서 70%로 올라간다. 1년 이상 2년 미만 보유 주택에는 기본세율(6~45%)에서 인상된 60%가 적용된다.

규제지역 내 다주택자에 대한 양도세율도 10%포인트씩 오른다. 현재는 2주택자의 경우 기본 세율에 10%포인트, 3주택 이상은 기본 세율에 20%포인트를 더해 부과하지만 앞으로 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택자는 30%포인트를 추가한다. 양도세 최고세율은 기존 65%에서 75%로 올라가게 된다.

개정된 종부세법도 이날을 기준으로 적용된다. 종부세의 경우 올해부터 일반세율이 현행 0.5~2.7%에서 0.6~3.0%로 올라간다. 특히 조정대상지역 2주택자거나 3주택 이상인 개인의 경우 기존 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 인상된다. 법인에는 6% 단일세율이 적용된다. 종부세와 더불어 재산세 또한 이날부로 과세 대상자가 확정된다.

계약갱신청구권제, 전월세상한제에 이어 ‘임대차 3법’ 중 하나인 전월세신고제도 이날을 기점으로 시행된다.

국토교통부에 따르면 신고대상은 신고제 시행일인 이날부터 체결되는 신규·갱신(금액변동 없는 갱신계약은 제외) 임대차 계약이다. 이달 1일 이전에 체결된 계약은 신고대상이 아니다.

경기도 외 도지역의 군을 제외한 전국에서 보증금 6000만원 또는 월세 30만원을 초과하는 금액의 임대차 계약이 대상이다.

신고내용은 계약당사자의 인적사항과 주택유형·주소 등 임대 목적물 정보, 임대료·계약기간 등 임대차 계약내용으로 구성됐다. 이는 임대차 계약서 주요 작성항목과 동일하다.

임대인·임차인 등 신고대상자는 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내 임차주택 소재지 관할 주민센터를 방문하거나 온라인 부동산거래관리시스템으로 신고할 수 있다. 신고서를 작성해 계약 당사자가 공동으로 제출하는 것이 원칙이지만 편의를 위해 임대인 또는 임차인 중 1명이 공동 날인(서명)한 임대차 계약서를 제출해도 된다.

공인중개사 등 위임을 받은 대리인도 위임장을 첨부하면 방문 또는 온라인 신고를 할 수 있다.

국토부는 신규 제도 도입에 따른 적응기간 등을 감안해 이날부터 1년간은 계도기간을 운영한다. 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않는다. 계도기간 이후에도 과태료 부과 절차 개시 전 자진 신고 시 과태료를 면제할 예정이다.

신고제가 도입됨에 따라 앞으로는 임대차 신고 시 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여된다. 휴일에 상관없이 24시간 온라인 신고가 가능해 확정일자를 받기 위해 주민센터를 방문하지 않아도 된다.

또한 부동산 매매 실거래가 공개 시스템처럼 주변 신규·갱신 임대료 정보가 공개돼 임차인이 정보를 확인한 후 임대차 계약을 체결할 수 있다. 국토부는 신고 데잍너를 가공해 11월게 시범 공개하는 방안을 추진 중이다.

국토부는 지난 4월 19일부터 5월 31일까지 시범 운영 과정에서 제기된 의견을 반영해 학교 기숙사는 신고대상에서 제외하고 ‘제주 한 달 살기’ 등 일시적 거주가 명확한 단기 임대차 계약도 신고 의무를 부여하지 않기로 했다.

◆ 정부-다주택자 힘겨루기, 관건은 ‘집값’
시장은 아직까지는 큰 변화가 없는 분위기다. 정부는 지난해 양도세법 등을 손질하면서 6개월간 유예기간을 부과해 다주택자들이 매물을 내놓길 기다렸지만 시장이 흔들릴 정도로 많은 양의 물건이 나오진 않았다.

정부는 일단 기존 입장을 고수하고 있다. 김부겸 국무총리는 지난달 한 방송사 인터뷰에서 “5월 말까지 (다주택자들에게) 기회를 드렸지만 정부의 시책을 안 믿고 버틴 분들이 있다”며 “저희로선 이건 국민과의 신뢰와 원칙 문제”라고 강조했다. 결국 계획대로 양도세와 종부세 중과가 시행됐다.

다주택자들은 양도 대신 증여를 선택하는 등 ‘버티기’ 전략에 나섰다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월과 2월 각각 1973건, 1674건이었던 주택 증여는 3월과 4월 각각 3022건과 3039건으로 대폭 증가했다.

이처럼 다주택자들이 버틸 수 있는 이유는 향후 집값 상승에 대한 기대감 때문이다. 양도세와 종부세가 중과되더라도 이를 만회할 만큼 집값이 오를 거라 예상하는 것이다. 실제 한국부동산원 기준 지난달 서울 주택 종합(아파트·단독·연립주택 포함) 매매가격 상승률은 0.40%로 전월 0.35%보다 오름폭이 확대되는 등 집값 상승세는 좀처럼 줄지 않고 있다.

반면 집값 상승에 대한 기대감이 꺾일 경우 다주택자들의 버티기 전략은 어려워질 수 있다. 실제 중과되는 양도세와 중부세 규모가 만만치 않을뿐더러 최근 나타나는 금리 인상 움직임으로 인해 이자 부담이 커질 수 있기 때문이다.

전월세신고제 시행을 통해 완성된 임대차 3법이 어떤 나비효과를 일으킬지도 관심사다. 전문가들은 전월세신고 내용이 차후 정부의 과세 자료로 사용될 것을 우려해 매물이 줄어들고 이것이 곧 가격 상승으로 이어질 가능성이 있다고 점치고 있다.

서진형 대한부동산학회 학회장은 “임대차 신고의 경우 세금 노출 등 우려 때문에 임대주택 공급자가 줄어서 실질적으로 전세 가격이 상향하는 기조로 움직일 가능성이 있다”고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수 또한 “전월세신고제 내용을 바탕으로 세금을 올리겠다는 식으로 나오면 임대차 공급이 상당히 줄어들 가능성이 있다”며 “그러면 결국 물량이 모자라고 가격이 오르면서 시장이 더 어려워진다”고 지적했다.

부동산 관련 커뮤니티에선 6월 1일을 기점으로 집값이 오를 거라고 예상하는 부류와 떨어질 거라고 예상하는 부류가 첨예하게 맞서고 있다. 일부 누리꾼은 “매물 잠김 현상이 나타나면서 가격은 더 오를 것”이라고 얘기하는 반면 다른 일부 누리꾼은 “결국 금리 인상과 다주택자 규제에 못 이겨 매물이 풀리고 가격도 하락할 것”이라고 주장하기도 한다.

한편 지난 4·7 재·보궐선거에서 패배를 겪는 등 부동산 민심을 잃어 고생했던 여당은 기존 규제 기조는 그대로 유지하되 일부 요건을 완화하는 방식으로 세법 개정 등을 검토하고 있다.

재산세의 경우 감면 상한선을 기존 공시가 6억원에서 9억원으로 높이는 방안이 유력하다. 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 9억원 이하 주택에 재산세율을 3년간 0.05%포인트씩 깎아주는 방식이다.

다만 종부세의 경우 상황을 좀 더 지켜봐야 한다. 여당 부동산특위가 공시지가 상위 2%에 대한 종부세 과세안을 내놨지만 ‘부자감세’라는 의견이 나오는 등 내부 반발이 만만치 않다. 정부는 현행 종부세 부과 기준선을 유지하는 가운데 장기거주 공제와 납부유예 제도를 신설하고 공정시장가액 비율을 동결하는 등의 내용을 담은 미시 수정안을 주장하고 있다.

김준희 기자 kjun@sporbiz.co.kr