| 한스경제=한나연 기자 | 정부가 지난 15일 발표한 고강도 부동산 규제 이후, 수도권 비규제 지역이 반사이익을 얻을 것으로 전망된다. 서울 전역과 경기 일부 지역은 대출 축소와 세금 강화 등 규제로 거래가 위축될 것으로 보이는 반면, 규제를 피한 서울 인접 지역이나 저평가 지역에는 실수요자의 관심이 집중되며 수혜가 기대된다.

국토교통부는 ‘주택시장 안정화 방안’의 일환으로 서울 25개 전 자치구와 경기 과천, 성남(분당·수정·중원), 하남, 수원(영통·장안·팔달), 안양 동안구, 용인 수지구, 광명, 의왕 등 총 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 추가 지정했다. 해당 지역은 이날부터 규제 효력이 발생하며, 일부 토지거래허가구역은 오는 20일부터 적용된다.

이번 대책에서는 주택담보대출(LTV) 제한과 세제, 전매, 실거주의무 등 다양한 규제사항이 지정되었다. 무주택자와 기존주택 처분 조건부 1주택자는 LTV가 40%로 제한되며, 다주택자는 대출이 전면 금지된다. 또 조정대상지역 내 신규 취득 주택은 2년 내 전입 의무가 부과되며, 양도세 비과세 요건은 ‘보유 2년+거주 2년’으로 강화됐다. 다주택자에게는 취득세·양도세 중과와 장기보유특별공제 배제 등 전방위적 규제가 적용됐고, 토지거래허가구역 지정으로 실거주의무(2년) 부여 및 토지거래허가 의무가 부여되었다.

이러한 고강도 규제로 인해 수도권 내 규제지역 부동산 시장은 일시적인 관망세에 들어간 분위기다. 반면, 서울과 인접한 구리·오산∙김포·남양주·부천∙화성∙고양 등 비규제 지역은 실수요자 중심의 수요가 유입되며 강세를 보일 것으로 예상된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 구리시 ‘e편한세상인창어반포레’(2021년 9월 입주)는 10월 전용면적 84㎡가 11억7800만원, 전용면적 59㎡가 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 특히 대책 발표 이후 구리시 ‘힐스테이트구리역’의 전용면적 84㎡의 호가는 13억원까지 상승한 것으로 나타났다.

또 같은 달 화성시 산척동 ‘중흥S-클래스에듀하이(2019년 4월 입주)’ 전용면적 84㎡는 7억1800만원에 거래돼 직전 신고가(7억원 미만) 대비 약 2800만원 상승했다. 이어 봉담읍 ‘중흥S-클래스에듀파크(2023년 7월 입주)’ 전용 84㎡ 역시 6억2500만원에 거래되며 기존 최고가를 다시 썼다.

한 부동산 전문가는 “서울 및 주요 지역의 대출 여건이 급격히 나빠지면서 자금 여력이 부족한 실수요자들이 서울 인접의 비규제 지역으로 시선을 돌리고 있다”라며 “이러한 흐름은 가격 상승과 거래량 증가로 이어질 수 있다”고 설명했다.

이번 대책이 단기적으로 시장을 안정시킬 수 있겠지만, 향후 수도권 집값이 쉽게 꺾이지는 않을 것이라는 전망도 나왔다. 김진욱 씨티 이코노미스트는 '제3차 주택시장 안정화 대책 : 단기적 효과 유효' 보고서에서 "이재명 정부의 10·15 부동산대책은 단기적으로 수도권 주택 가격 상승률, 거래량, 가계부채 증가율을 안정시키는 효과가 있을 수 있다"고 평가했다.
 
다만 김 이코노미스트는 이번 대책에 세제 개편은 빠진 점과 관련해서 “향후 수도권 집값은 구조적인 요인으로 인해 높은 수준을 유지할 것”이라고 지적했다. 또 한국 세제 구조는 중저가주택 여러 채를 보유한 사람보다 고가주택 한 채를 보유한 사람에게 상대적으로 유리하게 설계돼있다고 진단했다.
 
아울러 서울지역 주택 공급 부족은 인허가 감소 등의 영향으로 2026∼2028년에도 이어질 가능성이 크고, 비수도권 지역의 빠른 고령화가 수도권 주택 투자 수요를 뒷받침할 것이라고 분석했다.

한나연 기자 nayeon@sporbiz.co.kr