[한스경제=김호진 기자] 정부가 침체된 부동산 시장에 활력을 불어넣기 위한 일환으로 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방의 준공 후 미분양 주택 물량 3000호를 직접 매입하기로 했다. LH가 지방 미분양을 사들이는 것은 지난 2010년 이후 15년 만인데, 매입 규모가 작아 큰 효과를 기대하기 어렵다는 의견과 공공기관이 민간 손실을 떠안는다는 비판이 나온다.

정부는 19일 민생경제점검회의에서 '지역 건설경기 보완 방안'을 발표했다. 이 방안은 LH의 민간 분양시장 직접 개입을 포함하고 있다. 이는 준공 후 미분양 주택이 2023년 말 8700호에서 지난해 말 1만7200호로 급증하고, 한국은행이 올해 건설투자가 전년 대비 1.3% 감소할 것으로 전망한 데에 대한 대응책이다.

국토교통부 등에 따르면 LH는 기존의 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방의 준공 후 미분양 물량 3000호를 저렴하게 매입할 예정이다. 매입한 아파트는 분양전환형 든든전세주택으로 공급하기로 했다.

국토부와 LH는 이 정책이 기존 사업 예산과 인력을 활용하므로 추가적인 재정 부담이 없을 것이라고 주장하고 있다. 하지만 실제로 이 방안을 통한 임대와 분양이 성공적으로 이루어질지는 불확실한 상황이다.

분양전환형 든든전세주택은 최소 6년, 최장 8년까지 임대로 거주한 후 분양 여부를 선택할 수 있는 유형이다. 지난해 11월 서울에서 64호 모집에 1만9898명이 몰려 평균 311대 1의 경쟁률을 기록할 정도로 인기가 상당했다.

서울의 인기 지역 주택에 대한 수요는 여전히 높지만, 지방의 준공 후 미분양 아파트는 상황이 다르다. 이러한 아파트들은 이미 오랜 기간 분양을 시도했음에도 불구하고 팔리지 않아 수요가 낮은 편이다. 정부의 매입 계획에 대한 지역, 가격, 선정 기준 등 세부사항은 아직 확정되지 않았다.

정부가 비교적 좋은 입지의 준공 후 미분양 아파트를 기존 분양가의 70% 이하로 저렴하게 매입하더라도 위험은 존재한다. 만약 해당 지역에 임대 수요가 부족하다면, 이 아파트들은 장기간 공실로 남거나 추후 분양전환 시 실패할 가능성이 높다. 이는 결과적으로 정부에 재정적 손실을 초래할 수 있다.

LH 자체 추계에 따르면 LH의 부채는 2023년 154조5000억원이며, 오는 2028년까지 236조원까지 늘어날 전망이다. 정부가 최근 경영평가의 LH 부채비율 목표를 2027년 208%에서 2028년 232%로 완화하는 방안을 승인하면서 한시름 놓게 됐지만, 지방 미분양 주택의 공실이 장기화된다면 자금 회수가 줄어 재무 안정성은 악화될 수 있다.

LH는 앞서 2008년부터 2010년까지 총 7058호의 지방 미분양 주택을 매입했으며, 이 과정에서 8470억원의 예산을 사용했다. 매입은 역경매 방식으로 진행됐고, 대부분의 주택은 분양가의 70% 이하로 구매됐다.

매입된 주택은 공공 임대주택으로 활용됐으며, 전용면적 60m² 이하 주택은 국민임대주택으로, 60m² 초과~85m² 미만 주택은 비축용임대주택으로 사용됐다.

건설경기 침체와 해당 지방자치단체의 무분별한 인허가가 맞물려 발생한 준공 후 미분양 사태를 해결하기 위해 국가 재정을 투입하는 것은 시장 원리에 맞지 않다는 지적도 나온다.

송기헌 더불어민주당의원은 정부의 민생경제점검회의 전날인 18일 열린 국회 국토교통위원회 현안질의에서 "지방 준공 후 미분양에 대한 정부 대책이 제대로 효과를 내지 못하고 있다"며 "세제혜택이나 CR리츠(기업구조조정 부동산투자회사) 매입, DSR(총부채원리금상환비율) 규제완화 등 미분양 해소대책을 종합적으로 검토해야 한다. 지방에 미분양이 확대되는 이유는 개별대책보다는 교통여건과 주거여건이 병행돼야 해소될 수 있다"고 강조한 바 있다.

주택업계는 이 정책이 일부 도움을 될 수 있지만 큰 효과를 기대하기 어렵다고 보고 있다. 

한국주택협회와 대한주택건설협회는 "지방 준공 후 미분양 아파트에 대한 매입형 등록임대 허용 법안이 시행되고, 미분양 매입 CR리츠 출시가 볼격화될 경우 미분양 해소에 기여할 것"이라면서도 "전반적인 주택수요를 진작할 수 있는 세제, 금융 지원 등 핵심적인 유인책이 담기지 않아 아쉽다"고 전했다.

이어 "정부가 주택사업 여건 개선을 위한 조치들을 일관되게 지속적으로 추진하고 있는 것이 의미가 있으며, 주택업계도 주택시장 회복을 위한 정부의 노력을 지지하며 적극 동참하겠다"고 덧붙였다.

김호진 기자 hoo1006@sporbiz.co.kr