[한스경제=정라진 기자] 올해 이어 내년 건설시장 전망도 어둡다. 정부의 PF(프로젝트파이낸싱) 구조조정과 함께 수도권-지방의 양극화는 더욱 뚜렷해지면서 재무리스크가 확대된다는 분석이다. 여기에 대출 규제 강화까지 더해지면서 수도권 시장도 안심할 수 없다고 봤다. 

◆ 건설업황 부진 속 분양시장 회복 '불투명'

건설 업계가 부진의 늪에 빠지면서 분양시장은 악화일로다. 수도권과 지방의 양극화는 심화되고, 미분양은 증가세다. 여기에 대출 규제까지 강화되는 등 내년에도 부진을 타개할 요인보다 부정적인 상황이 더 많다는 의견이 지배적이다. 

수도권 주택시장은 개선의 조짐을 보이는 반면 지방 시장의 침체는 심화되고 있다. 아파트 매매가격 지수를 살펴보면 수도권은 지난 5월부터 지속 상승세이지만, 지방은 하락세가 가속화되고 있다.

주택 분양시장도 마찬가지로 지역별 온도차가 뚜렷하다. 통계청에 따르면 지난 3분기 수도권 민간아파트 초기 분양률은 70%인 반면 지방광역시는 41.9%, 기타 지방지역은 48.4%를 기록했다. 

미분양의 경우 지속적으로 늘어나고 있다. 지역별로는 수도권 외 지역의 미분양 물량 비중이 80%를 상회하고, 과거 대비 높은 금리와 분양가에 따른 부동산 수요 둔화로 지방 지역의 부동산 경기 침체가 장기화되는 모습이다. 

김창수 나이스신용평가 기업평가본부 책임연구원은 "최근 가계대출 급증으로 금융당국의 대출규제 강화 기조를 감안하면 대출 의존도가 높은 부동산 시장의 특성상 수요 위축에 따른 높은 미분양 리스크가 당분간 계속될 것"으로 전망했다. 

한국신용평가 역시 "지방 및 비주택 미분양 현장을 중심으로 공사 미수금 등 영업 자산 회수가 지연되거나 PF(프로젝트파이낸싱) 우발채무를 부실로 인식할 가능성도 상존한다"고 봤다.

특히 지방 예정사업장 비중과 불확실한 대외여건을 감안하면 미분양 리스크는 높은 수준으로 지속될 전망이다. 한신평은 "건설사 위험이 큰 준공후 미분양은 지난 10월 말 기준 1만8000호로, 여전히 증가세를 유지하고 있다"고 설명했다. 

올해 하반기 기준금리를 두 차례 인하했지만, 대출 총량규제가 지속된다면 실질적 수요가 개선되는 효과는 기대하기 어렵다는 분석이다. 비교적 양호한 서울과 인근 지역도 대출 규제 이후 매수세는 둔화된 양상을 보였다. 

원가 부담도 가중되고 있다. 2021~2022년 사이 착공된 프로젝트들이 현재 건설사 프로젝트의 절반 이상을 차지하고 있다. 원자재 가격과 인건비가 가파르게 오르던 때이기에 원가 부담은 해소되지 않았다. 여기에 중국발 공급 과잉으로 일부 건자재 가격은 떨어질 가능성이 있지만 전반적인 공사원가 부담은 여전히 높은 수준으로 유지될 전망이다. 

이런 부담은 2026년 가서야 어느 정도 해소될 전망이다. 한국기업평가는 "해당 시기 프로젝트의 준공은 2025년부터 도래한다"며 "건설업체 전반의 수익성은 내년 상반기를 저점으로 점진적인 개선을 예상한다"고 설명했다. 이후 지난해 신규 수주 물량들이 착공에 들어가는 2026년부터는 건설사 수익구조가 반등할 것으로 내다놨다. 

◆ 재무 리스크 확대 전망..."PF우발채무 현실화에 공사미수금 누적"

PF우발채무와 공사미수금 등은 내년 건설 업계의 재무 리스크 확대로 이어질 전망이다. 

공사미수금의 경우 지속 누적되면서 차입금 증가세가 꺽이지 않고 있다. 이에 따른 재무적 불확실성은 커지는 상황이다. 한신평의 주요 건설사 합산 순차입금은 지난 3분기 기준 9조9000억원이다. 지난해(6조1000억원)에 비해 60% 넘게 늘어났다.

점진적인 공사대금 회수를 통해 차입부담은 어느 정도 완화될 것으로 보이지만, 지방과 비주택 미분양 현장의 회수는 지연될 가능성이 있다고 지적했다. 한신평은 "입주와 대금회수에 대한 리스크를 지속적으로 모니터링할 필요가 있다"고 설명했다. 

PF우발채무 규모 역시 증가하고 있다. 한신평에 따르면 지난 9월 기준 주요 건설사의 PF 보증 규모는 약 27조7000억원이다. 2019년(13조9000억원)부터 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 

내년 보증 규모는 더욱 커질 전망이다. 공사원가 부담에 부동산 시장의 더딘 회복, 높은 금융비용 등으로 대부분 PF 현장의 사업성이 현저히 낮아진 상태이기 때문이다.

여기에 정부의 PF 구조조정이 본격화되면 부실 현장이 늘어날 가능성이 있다. PF우발채무와 공사 미수금 회수 리스크에 따라 기업별 재무적 변동성은 달라질 것으로 봤다. 

이에 건설사들은 가중되는 재무부담으로 현금성자산 확보와 차입구조 장기화 등 유동성 확보에 총력을 기울이고 있다. 김창수 연구원은 "건설경기 침체 장기화에 따라 저하된 현금창출력을 감안하면 향후 유동성 대응능력에 따라 신용도가 차별화될 것"이라고 전망했다.

◆ 고환율·고물가에 시름..."해외 수주 실적 개선엔 긍정적"

그밖에 고환율, 고물가도 내년 업계의 리스크로 꼽힌다. 다만 국내시장과 해외시장에 미치는 영향은 다를 것으로 봤다. 

한기평은 "고환율과 고물가 등으로 민간의 투자여력이 축소되고 있는 점은 건설업 수주에 부정적"이라고 분석했다. 건설경기동향조사에 따르면 건설수주 내 민간비중은 2022년 83.0%로 최근 5년내 최고치를 기록한 뒤, 지난해 74.8%로 감소했다. 올해 3분기 누적 기준 77.9%를 기록했다. 

주요 기업들의 투자 계획이 축소되고 있으며, 이에 따른 내수 부진으로 경기 침체가 지속된다면 분양 수요 또한 쉽게 회복되지 못할 것으로 예상한다. 

한신평은 현재의 강달러 상황은 국내 시장과 달리 해외 시장에는 긍정적인 요인이 될 것이라는 분석이다. 한신평은 "원화 약세로 인해 가격 경쟁력 제고가 해외 수주 실적 개선에 긍정적으로 작용할 수 있다"고 봤다.

정라진 기자 jiny3410@sporbiz.co.kr