[한스경제=박종훈 기자] 재개발 사업을 추진하고 있는 한남뉴타운 4개 구역 중, 사업 규모와 속도 면에서는 3구역이, 한강 조망권과 신분당선 ‘역세권’ 개발 수혜로는 5구역의 입지가 유리하다는 분석이 나왔다.

NH투자증권(대표이사 정영채)은 16일 한남뉴타운 사업 및 한남동 상권을 분석한 ‘한남동 심층분석 보고서’를 출간했다. 최근 재개발 사업이 속도를 내고 있고, 서울의 대표적인 상권으로 자리잡은 한남동에 많은 관심이 집중되고 있기 때문이다. 매달 부동산 보고서를 발간하는 NH투자증권은 앞으로 관련 시장 동향과 주요 지역 분석을 담은 보고서를 차례로 발간할 예정이다.

보고서는 각각 한남뉴타운 파트와 한남동 상권 파트로 나눴다. 한남뉴타운 파트에선 입지와 개요, 4개 구역별 사업 추진 현황, 시장 동향, 수익성을 분석했으며, 한남동 상권 파트에선 상권 특성을 조사하고 시장 동향을 담았다.

한남뉴타운은 서울시 용산구 보광동·한남동·동빙고동에서 추진 중인 재개발 사업이다. 기존엔 5개 구역이었으나 1구역이 해제되며, 현재는 4개 구역만 남았다.

NH투자증권이 4개 재개발 구역 중 대장으로 손꼽은 곳은 한남3구역이다. 사업 속도가 가장 빠르고 규모 역시 가장 크기 때문이다. 현재 사업시행인가 단계며 면적은 39만 3829m², 11만 9103평이다. 조합원 수는 3880명이고, 총 세대 수는 5757세대다. 분양이 4778세대, 임대가 979세대고 시공사는 현대건설이다.

관리처분총회 효력정지 가처분 소송에서 조합이 승소했다는 점을 감안하면, 관리처분인가가 임박했다는 점을 시사한다. 

재건축사업 인가 절차를 보면, 분양신청 완료 후 관리처분계획을 수립하고 총회 개최 1개월 전에 종전자산 및 분담금 통지가 이뤄져야 한다. 이후 총회에서 과반수 이상 동의를 거쳐 관리처분계획이 통과되면 30일 이내 관리처분계획을 공람해야 한다. 이후 관리처분계획 인가를 신청하면 통상 30일 이내, 타당성 검증이 필요하면 60일 이내 인가가 나온다.

한남2구역은 3구역의 서북쪽으로 보광동 272-3 일대다. 여기는 조합원 수가 908명으로 4개 구역 중 가장 적어서 사업 속도를 내기에 유리하다. 보고서에서도 실제로 3구역 다음으로 전개가 빠르다고 봤다.

총 세대 수 1965세대 중 일반분양이 1630세대로 가장 비율이 높은 4구역은 그만큼 사업성이 좋다고 평가됐다. 아울러 한강을 끼고 있는 동빙고동 60 일대의 한남5구역은 한강 조망권과 신분당선 동빙고역 개발 수혜가 예상되며, 용산공원 인근이라는 점 등 입지가 가장 좋다고 분석했다. 4구역과 5구역의 시공사는 아직 미정이며, 사업면적이 가장 작은 2구역의 시공사는 대우건설이다.

4개 재개발 구역의 조합설립 인가 시점을 보면 한남5구역이 지난 2012년 8월 22일로 가장 앞서고 있다. 실제 한남뉴타운 재개발사업에서 가장 인기 있는 구역이라고 봐도 무방하다. 타 구역 대비 시세도 높다.

그러나 구역 내 보광변전소 이전 문제로 사업이 그동안 지연되기도 했다. 이는 지난해 말 조합이 한국전력과 ‘보광변전소 지하 이전 및 송전선로 지중화’ 협약을 체결하며 해결의 물꼬를 텄다. 다만 비용을 조합 측에서 부담하기로 한 만큼, 현재는 금액 협의 중에 있다.

지난 2015년 1월 6일 조합설립 인가를 낸 한남4구역은 노후화된 상가의 조합원 수가 많다. 신분당선 동빙고역 이전에 보광역을 만드는 안을 추진 중에 있으나 결론은 아직 미정이다.

한남3구역은 관리처분인가 신청이 지난 2022년 8월 5일이었다. 앞서 언급처럼 한남뉴타운 사업의 대장 구역이고, 시행사가 현대건설이니만큼 단지 내 현대백화점 입점도 추진된다는 풍문이다. 사업 지연 요소였던 소송전은 상가분양신청 조합원들과의 갈등이었다. 현재 용산구는 투기과열지구로서 관리처분인가 이후 조합원 지위 승계가 불가하므로 현재 인가를 앞두고 있느니 만큼 발빠른 대응이 필요한 구역이다.

한남2구역은 기존의 6호선 이태원역 역세권 입지지만 한강 조망이 안 되는 구역으로 타 구역에 비해 선호도가 떨어진다. 그럼에도 불구하고 한남뉴타운 내에서 유일하게 초등학교(보광초등학교)를 품고 있으며, 조합장 선거 문제로 사업이 지연됐지만 지난 5월 새 조합장을 선출하며 사업에 속도가 붙을 것으로 기대된다.

한남3구역 34평형을 배정 받았을 경우 예상 수익은 인근 나인원한남과 한남더힐의 시세가 30억 6000만원에서 34억원 가량임을 참고하면, 9억 837만원부터 12억 4837만원까지 기대할 수 있다고 NH투자증권은 분석하고 있다.

결론적으로 한남뉴타운은 “명실상부한 최고의 입지이며 향후 강남과 더불어 우리나라 부동산 시장을 리딩할 것으로 기대된다”는 게 NH투자증권의 전망이다. 반포를 마주하고 한강 조망이 가능하며 용산공원이 인근에 위치해 쾌적하고 교통이 잘 발달돼 있으며 개발 호재가 풍부한 지역이라는 것이다.

아울러 한남동은 과거부터 형성된 고급 단독주택 단지부터 최근 들어선 고급 아파트 단지들로 인해 우리나라 최고의 부촌 중 하나로 이미지를 구축하고 있다. 고급 아파트의 대형 평형 시세가 평당 1억원을 훌쩍 넘기고 있으며, 마주하고 있는 반포 지역도 평당 1억원 이상에 거래되는 점을 감안하면, 한남뉴타운 사업 완료 후 시세 역시 평당 1억원 이상이 될 것으로 기대된다는 의미다.

이에 따라 한남뉴타운은 현재 투자 적기로 판단된다는 분석이다. 무엇보다 투기 규제지역으로 관리처분인가 이후 조합원 지위 승계가 불가능하다는 점이 관건이다. 따라서 빠른 입주를 원하는 수요자는 3구역, 시간적인 여유가 있다면 5구역의 투자를 추천하고 있다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “한남동은 접근성과 한강 및 용산공원으로 쾌적한 환경을 이루고 있어, 향후 강남과 더불어 우리나라 부동산 시장을 선도할 것이다”라며 “인근 고급 아파트의 대형 평형 시세가 평당 1억원을 훌쩍 넘기고 있어 한남뉴타운 사업 완료 시 평당 1억원 이상이 될 것으로 기대된다”고 분석했다. 

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원도 “한남뉴타운 매수를 계획한다면 현재가 적기이다”라며 “한남뉴타운이 위치한 용산구는 규제지역으로 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 승계가 제한되어서, 3구역이 관리처분인가를 앞두고 차익 실현을 하려는 조합원 매물이 많아 가격 메리트가 존재며, 또한 다른 구역도 3구역 상황에 따라 가성비 좋은 매물이 출회 중이다”라고 설명했다. 

뉴타운 사업과 마찬가지 맥락에서 한남동의 상권 역시 최근 달아오르고 있는 지역이라고 볼 수 있다. NH투자증권은 “한남동 상권은 나인원 한남·한남더힐·유엔빌리지와 같은 고급 주거단지가 생기고 그 주변으로 트렌디한 골목 상권이 잘 어우러지면서 최근 핫플레이스로 떠오르고 있다”고 설명한다.

보고서에선 한남동 상권 역시 뉴타운 재개발구역과 마찬가지로 4개 구역으로 분류했다.

우선 최근 MZ세대들의 발길이 잦은 한남동 카페거리 상권이 있다. 복합문화공간 블루스퀘어가 등장하며 만들어지기 시작한 상권이다. 트렌디한 식당과 카페들로 핫플레이스로 부상했다.

순천향대병원을 중심으로 한 한남오거리 상권은 현재 한남더힐의 자리에 과거 단국대학교가 위치해 있을 때부터 유명한 오래된 상권이다. 낡고 허름한 맛집과 술집이 늘어선 상권이지만 여전히 찾는 이들이 많고, 리모델링과 신축 개발 등이 늘어나고 있다.

고급 아파트단지인 한남더힐 건설 이후 인근의 상권도 건너편 UN빌리지까지 만들어졌다. 고급 식당과 이자카야, 와인바 등이 들어선 고급 상권이 됐으며 탤런트 이종석·한효주·송혜교 등이 건물은 매매하기도 한 연예인들의 투자가 활발하게 이뤄지는 상권이다.

나머지 한 곳은 리움미술관 상권으로 주변의 미술관과 갤러리를 찾는 유동 인구를 타깃으로 하는 곳이다.

이처럼 한남동 상권은 독특한 식당과 카페 등은 물론 명품·F&B·패션 브랜드의 팝업스토어, 플래그십 스토어가 생겨나고 있으며, 기존 주택의 용도변경과 개발로 새로운 업장도 속속 문을 열고 있다. 이에 따라 지난 5년 동안 상업·업무용 부동산 거래 가격은 꾸준히 상승했고 거래량 또한 증가하다가 2022년 금리 인상 여파로 잠시 주춤했다.

서울시 평균 대비 높은 임대수익률을 보이고 있으며, 평균 임대료는 앞서 언급처럼 지난해의 경우 2분기에 감소했지만 3분기 이후 다시 회복하기 시작했다. 금리가 안정세에 접어들면 한남동 상권의 회복은 더 빠를 것이며, 향후 한남뉴타운 사업 진행에 따라 상권이 확장되고 더 활기를 띨 가능성이 높다는 게 NH투자증권의 분석이다.

정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “한남동 상권은 전반적으로 부촌과 젊음의 이미지로 굳혀지고 있고, 특히 MZ세대 쇼핑 및 문화의 성지로 거듭나는 중이다”라며 “금리 안정세에 접어들면서 거래량이 회복되고 향후 한남뉴타운 사업 및 인근 개발 사업에 따라 상권이 더 확장되고 활기를 띨 것이다”라고 말했다.

박종훈 기자 plisilla@sporbiz.co.kr